日前，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，其中放松外资购房限制的政策调整引发市场广泛关注，也带来了“热钱炒房”的担忧。

政策调整内容及影响

此次政策调整主要有两点：一是便利境外个人境内购房结汇支付，将粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国；二是缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。这一调整解决了困扰境外购房者十多年的“付款难题”。

从个人端来看，新规实施前，境外购房者需先拿到购房备案证明才能去银行结汇支付首付，而国内开发商通常要求先收到首付款才办理备案，导致流程繁琐。新规出台后，境外购房者无需等待购房备案证明，凭购房合同或协议就可先行办理结汇和支付手续，规定时间内补交购房备案证明即可完成流程闭环，大大简化了购房支付流程。从企业端来说，企业可以更灵活地决定外汇资金的使用方向，除购买办公用房、员工宿舍等经营性房产外，还能进行基于自身发展策略的商业地产投资，对盘活存量资产意义重大。

官方定调与政策前提

官方明确表示，此次政策调整是基于国内房地产市场形势变化和宏观调控措施优化调整的需要，目的是适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。这一政策实质是精准激活市场需求的工具，而非住宅炒作的信号。享受政策便利的前提是境外个人需符合房地产主管部门和各地购房资格条件。

目前，北京、上海等核心城市的购房资格约束仍未放松。例如上海，外环外虽取消限购套数，但外环内仍执行沪籍家庭2套、非沪籍1套的限购政策；北京、深圳等城市也通过社保年限、户籍等条件设立限购门槛。

差异化调控与“房住不炒”底线

今年下半年，全国多个城市优化购房政策，重点惠及新市民、多子女家庭等刚性需求群体，涵盖公积金制度优化、“好房子”建设推进、住房保障加强等多个维度。而外资购房政策瞄准境外个人自住需求，内外资差异化调控，既避免市场过热，又满足多元化需求。

这种“松绑 + 约束”的组合拳，体现了调控的精细化和精准化。楼市调控的目标始终是稳定市场而非刺激投机，“房住不炒”是刚性约束。当前房地产供求关系已发生根本性逆转，不动产流动性显著减弱，外资难以通过短期买卖获利，热钱炒作的土壤已经消失。此次政策本质是便利结汇支付，而非放松购房准入。

政策意义与市场展望

外资买房限制放宽是楼市调控工具箱中的一项精准措施，核心目标在于优化跨境资金管理、满足合理住房需求。在“房住不炒”总基调下，政策通过限购约束、用途监管、供需调节等多重机制，确保外资有序进入市场。

在政策托举之下的“金九银十”，楼市正以新面貌迈向真正回归居住属性的高质量发展之路。这一系列政策调整表明，我国房地产市场调控更加注重精准性和有效性，以实现市场的稳定、健康和可持续发展。